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  • 北京咨询公司

    撰稿 | 郝炬

    来源 | 《中国物业管理》杂志


    物业服务企业


    在经济和地产环境下滑的大背景下,物业服务企业在资本市场再次掀起热潮,市值和市盈率再创新高爱游戏完整版。毋庸置疑,行业正在拥抱资本时代爱游戏完整版,那么,在资本时代爱游戏完整版,行业有哪些新的发展趋势爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版?物业服务企业又应该如何打开发展新局面爱游戏完整版爱游戏完整版?


    物业服务企业受到资本市场青睐

    近期爱游戏完整版,物业服务企业迎来一波快速发展爱游戏完整版爱游戏完整版、IPO上市的热潮爱游戏完整版爱游戏完整版,具体有以下几个表现:

    一是物业服务企业赴港上市达到高峰爱游戏完整版爱游戏完整版,截至7月底爱游戏完整版,今年已上市物业服务企业达7家爱游戏完整版,另有10家左右的企业已递表在等待批复爱游戏完整版,预计今年上市的物业服务企业数量将超过2019年的10家爱游戏完整版;

    二是出现千亿市值企业爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,碧桂园服务截止今年8月初市值超过1300亿元港币爱游戏完整版,是母公司碧桂园集团市值的0.6倍,市盈率高达80倍左右爱游戏完整版,是母公司碧桂园集团的15倍左右;

    三是再次出现物业服务企业市值超过地产公司的现象爱游戏完整版,绿城服务截止到8月初市值达到328亿元港币,远超绿城中国的235亿元港币爱游戏完整版。

    当然爱游戏完整版爱游戏完整版,物业服务企业受到资本市场青睐的背后自有逻辑爱游戏完整版爱游戏完整版,长期发展也有良好的空间爱游戏完整版,这里面原因有三:

    一是中国服务业正呈现升级发展的良好局面。2019年爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,中国人均GDP已经发展到一万美元以上爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,这意味着我国将进入服务业高速发展时期爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,而物业管理原有业务模式本就成熟爱游戏完整版,且未来社区增值服务空间巨大,也顺理成章地成为本地服务业资本化的领头羊之一爱游戏完整版。

    二是中国城市化率已经达到60%以上爱游戏完整版,房地产业从开发转向运营、从快销转型服务爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,进入了重资产开发向轻资产服务转型阶段爱游戏完整版,物业服务企业成为地产领域由重转轻的先行者爱游戏完整版。

    三是中国物业管理领域早期小而散爱游戏完整版爱游戏完整版,行业当前处于加速整合期爱游戏完整版,头部领跑者兼具了较高增长率爱游戏完整版爱游戏完整版、稳定现金流、合理的利润收益爱游戏完整版,在其他行业不景气时表现出良好的抗风险性,自然受到资本的关注和青睐爱游戏完整版。

    行业当前阶段的五个发展趋势

    行业市场规模巨大,正处于整合发展期爱游戏完整版爱游戏完整版。

    2019年爱游戏完整版,物业管理行业市场规模达到8000亿元以上爱游戏完整版爱游戏完整版,在管面积达300亿平方米左右爱游戏完整版,每年增长超过10%。预计2021年将会超过万亿元,市场容量巨大爱游戏完整版,而且物业服务企业在新业态、新领域的创新,会进一步扩大物业服务企业的市场规模爱游戏完整版。

    总体来看,中国物业服务企业正处于整合提升的发展阶段爱游戏完整版爱游戏完整版,头部企业的规模和市场集中度会进一步提升爱游戏完整版爱游戏完整版。根据对国外龙头物业服务企业发展规律的研究爱游戏完整版,可以发现爱游戏完整版爱游戏完整版,国外有三类具有代表性的物业服务企业:第一类是资产管理方向爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,譬如五大行的世邦魏理仕爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版;第二类是商企服务方向爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,如索迪斯爱游戏完整版、爱玛克爱游戏完整版;第三类是家庭住宅服务方向爱游戏完整版,如First Service等爱游戏完整版。

    这些企业经历了几十年发展爱游戏完整版,到现在市值最差的也达40亿美元以上。以此对比爱游戏完整版,中国物业服务企业离国际龙头企业的差距还很大,因此,行业还有巨大的发展空间爱游戏完整版。

    头部企业发展非常迅速爱游戏完整版爱游戏完整版,头部企业的门槛正不断提升。

    2008年,进入行业前五强的门槛只需在管面积达1000万平方米,2013年翻了一倍多,达到了2600万平方米爱游戏完整版,2016年则达到1亿平方米爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,2019年前五强的门槛已经超过了两亿平方米。


    (图表制作:睿信咨询编辑部)

    据统计,2019年上市物业服务企业营收规模近三年平均增速超过了30%爱游戏完整版,头部企业近三年增速超过50%以上爱游戏完整版,增速最高的碧桂园服务在2019年的营收规模实现翻倍爱游戏完整版。

    显而易见爱游戏完整版,行业的集中度正在迅速地提高爱游戏完整版爱游戏完整版,成为头部企业的门槛也在快速提升爱游戏完整版。这几年,头部企业营业收入规模大幅度增长爱游戏完整版,2019年进入行业TOP10门槛的营收规模需达到40亿元爱游戏完整版,进入前20强的门槛则是21亿元左右爱游戏完整版,进入前30强的门槛则是15亿元左右爱游戏完整版,进入前50强的门槛达到9亿元左右爱游戏完整版。

    在管理面积上爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,由于业态和服务类别的差异爱游戏完整版,物业服务企业之间的差异还是比较大的爱游戏完整版,我们对2019年行业头部企业在管面积进行了平均估算爱游戏完整版,基本上进入前十的门槛是1.5亿平方米爱游戏完整版,进入前二十强的门槛是7000万平方米左右爱游戏完整版,进入前三十强的门槛在4500万平方米爱游戏完整版,进入前五十强的门槛在3000万平方米左右爱游戏完整版。


    (图表制作:睿信咨询编辑部)

    需要指出的是爱游戏完整版爱游戏完整版,行业头部企业的增长既有内生式增长爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,但更依赖通过收购整合实现外延式增长爱游戏完整版。

    物业服务企业商业模式正在转型升级爱游戏完整版,物业服务费占总营收比重下降爱游戏完整版。

    上市物业服务企业基础物业费收入平均占比在70%左右爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,物业服务企业的非业主增值服务和业主增值服务增长速度都比较快,是物业管理费之外最重要的增长领域。

    非业主增值服务主要是为地产企业服务、协销爱游戏完整版、收楼爱游戏完整版、配套检验爱游戏完整版爱游戏完整版、前介顾问等。当然爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,我们在两类增值服务中更看好业主增值服务,尤其是消费型社区生活类收入增长能够持续发生爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,未来想象空间还是巨大的。

    未来一段时间爱游戏完整版爱游戏完整版,各物业服务企业在服务领域的特色和结合自身资源形成的独特竞争力会逐步地呈现,差异化会更加明显。

    行业收购整合持续加剧爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,将成为规模增长的重要模式爱游戏完整版爱游戏完整版。

    当前爱游戏完整版,行业头部企业的强强联合已经成为趋势爱游戏完整版,行业内部的收购整合已经开始从大爱游戏完整版、中型公司收购小型公司爱游戏完整版爱游戏完整版,逐步转向大型公司收购中型公司的过程爱游戏完整版,收购整合的力度正不断加大爱游戏完整版。

    头部企业强强联合、互相参股、合并的案例正越来越多,早期有招商局物业和中航物业的合并爱游戏完整版,近期则有龙湖集团收购绿城服务5%股权以及万科和戴德梁行成立合资公司爱游戏完整版爱游戏完整版?爱游戏完整版?梢苑⑾?爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,行业并购正从大型企业收购小企业向强强联合或是头部企业之间的战略性合作转变爱游戏完整版。

    从国外标杆物业服务企业发展历程来看爱游戏完整版,不少知名企业在发展过程中都采用了并购整合模式爱游戏完整版,少的有几十次爱游戏完整版,多的则经过上百次的并购整合。通过并购爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,这些企业实现了跨区域发展、跨业态增长爱游戏完整版、跨专业获取新专业能力爱游戏完整版。

    事实上爱游戏完整版爱游戏完整版,对于物业服务企业而言爱游戏完整版爱游戏完整版,收购整合能力将成为企业的核心竞争能力之一。能不能把一家第三方企业或者其他物业服务企业收购后成功整合提效爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版、降低成本爱游戏完整版、提高业主满意度和物业费收缴率,将决定收购的成败爱游戏完整版。因此爱游戏完整版,这项能力在未来一段时间将是物业服务企业的核心竞争力之一爱游戏完整版。

    在未来两年内爱游戏完整版爱游戏完整版,我认为物业服务企业将从以简单扩规模为特点的横向并购,逐步转向以深耕产业链细分领域为特征的纵向并购,以及向新兴领域转型的跨界并购爱游戏完整版。

    资本市场持续关注并青睐物业服务企业爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,但估值差距已经拉开爱游戏完整版。

    现在爱游戏完整版,行业已经上市的物业服务企业达29家爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,预计未来两年内将有超过50家企业上市爱游戏完整版爱游戏完整版。头部地产公司旗下的大部分物业服务企业也都在准备拆分上市爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,据不完全统计爱游戏完整版,这个数量至少有30家爱游戏完整版爱游戏完整版。

    但是,我们必须保持清醒的是,资本市场对不同规模和特点的物业服务企业的估值差距正明显拉大。资本市场更看好规模增长快爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版、业绩有保障的头部企业爱游戏完整版,如碧桂园服务爱游戏完整版爱游戏完整版,以及具有差异化竞争特色的细分赛道“领头羊”爱游戏完整版,如商办和公建业态领域的新大正爱游戏完整版、卓越企服等。

    如何在新形势下实现更好发展

    当前,在行业一片大好的发展形势之下,物业服务企业在发展中仍需重点解决以下几大问题:

    发展速度放缓的情况下要开拓新的增长领域。

    这几年,头部物业服务企业通过并购实现了快速增长爱游戏完整版,但随着近三年几轮的并购比拼,可供并购的优质标的越来越少爱游戏完整版爱游戏完整版,价格也越来越高爱游戏完整版。很多物业服务企业也都出现上市前收购、上市后调整的情况爱游戏完整版。

    因此爱游戏完整版,未来几年,物业服务企业不应只关注物业管理爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,应重新定义为本地综合服务企业爱游戏完整版,将增长方向放在新领域拓展(如公共服务、生活服务)和业主增值服务链的纵向深耕上(如旅游、教育等)爱游戏完整版爱游戏完整版,方可打开新的增长空间爱游戏完整版爱游戏完整版。

    撒胡椒面式的规模布局既会带来较大的管理难度爱游戏完整版,同时也无法为增值服务提供有效的资源支持,因此要坚持区域聚焦战略爱游戏完整版。

    我把物业管理的聚焦分成区域聚焦、城市聚焦爱游戏完整版、片区聚焦。分散的五指不如聚拢的拳头爱游戏完整版爱游戏完整版,在城市中片区聚焦优于城市内散点分布爱游戏完整版,当然更优于区域中分散至各城市爱游戏完整版爱游戏完整版。

    因此爱游戏完整版爱游戏完整版,在达到一定规模爱游戏完整版、完成区域布局之后爱游戏完整版,区域内的整合、重新取舍将成为结构优化的重要手段。

    而且做强优势区域、打造核心战略根据地城市成为重点爱游戏完整版。笔者认为,单个城市营收规模5000万元以下处于盈利线上爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,超过1亿元之后才能站稳脚跟爱游戏完整版,进入稳定发展期爱游戏完整版爱游戏完整版。这意味着在区域内有标杆项目爱游戏完整版、形成稳定核心团队爱游戏完整版爱游戏完整版、搭建了完善的二级职能爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版、拥有较好的区域品牌影响力爱游戏完整版爱游戏完整版,同时也可以为开展业主增值服务打下良好基础爱游戏完整版爱游戏完整版。

    通常而言爱游戏完整版爱游戏完整版,区域项目管理跨度在车程1小时内较为理想爱游戏完整版,大盘和片区项目集中度高为最优,最大跨度不宜超过2小时车程爱游戏完整版。

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    近期,在一次战略交流会上爱游戏完整版,我与一家物业服务企业董事长交流时爱游戏完整版,他提出如果规模增长过快品质下降怎么办?我回答说爱游戏完整版,只要在管面积规模增长速度超过20%爱游戏完整版,就一定会面临服务品质下降的压力,但不能因此就不增长,而是要想办法降低由于高素质人才资源摊薄而带来的影响爱游戏完整版。

    简单而言,服务业的品质怎么算好,其实来源于客户的直观体验,只要超出客户预期就是好服务爱游戏完整版爱游戏完整版。物业管理的服务标准化爱游戏完整版爱游戏完整版、流程化、信息化是解决品质问题的关键爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版。

    在服务标准爱游戏完整版、流程优化方面爱游戏完整版爱游戏完整版,行业经历了三个阶段:第一阶段是按业务爱游戏完整版、职能陌蜗吠暾姘蜗吠暾妫块进行标准化爱游戏完整版,如做一套保洁操作标准及服务规范爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版;第二阶段从2012年开始,物业服务企业开始进行客户触点管理爱游戏完整版、亲情管理,好钢用在刀刃上,把客户的关注点把握住爱游戏完整版、服务好;近几年爱游戏完整版,部分企业开始对客户进行分类管理爱游戏完整版,变被动投诉为主动服务,攻克关键客户,进一步提升满意度爱游戏完整版。

    而近几年信息化手段对一线服务人员的赋能也大大提升了服务质量爱游戏完整版。我认为信息化的方向不是管控而是赋能爱游戏完整版爱游戏完整版,要从提升客户服务体验爱游戏完整版爱游戏完整版、缩短服务流程爱游戏完整版、支持一线员工操作爱游戏完整版、强化客户与员工互动评价着手,同时通过数据化分析进一步了解业主的特点爱游戏完整版、需求爱游戏完整版,进行分类管理爱游戏完整版爱游戏完整版、主动服务爱游戏完整版爱游戏完整版。

    业主增值创新业务必须坚持开展。

    这几年爱游戏完整版,虽然从上市物业服务企业披露的数据来看爱游戏完整版爱游戏完整版,业主增值创新业务的比例在稳步增加爱游戏完整版爱游戏完整版,但在与物业服务企业交流时大家均感觉开展难度很大爱游戏完整版爱游戏完整版。原以为是蓝海爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,没想到进去就是红海,因为大部分增值业务早有玩家经营多年爱游戏完整版爱游戏完整版,物业服务企业只凭小区的在位优势就急急切入爱游戏完整版,且没有实现规模突破时,往往难以盈利爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版。

    笔者将物业服务企业业主增值业务分成这样几类:

    一是要做好资产管理类业务的基本盘爱游戏完整版爱游戏完整版,把空间经营爱游戏完整版爱游戏完整版、车位尾盘销售、广告位出租等业务做扎实爱游戏完整版,以灵活方式积极推进二手房的租售业务爱游戏完整版,很多物业服务企业缺乏对在管项目的资源盘点爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,有多少空间可以经营、有多少广告位可以推出均不清楚爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,经营方面则是经验不足爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,需要重点提升爱游戏完整版;

    二是要做好以业主服务为主的拎包人住爱游戏完整版、社区团购等业务爱游戏完整版,这几类业务上量快且规模较大,可以较快提升增值业务的收入爱游戏完整版;

    三是要结合客户需求,开展部分短期见效慢但长期发展潜力好的业务,如教育爱游戏完整版爱游戏完整版、旅游、养老等爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版?爱游戏完整版?梢越岷舷钅孔试窗蜗吠暾妫蛟毂旮讼钅堪蜗吠暾?,长期培育建立壁垒爱游戏完整版爱游戏完整版,逐步通过收购整合的方式做大规模爱游戏完整版。

    四是根据项目自身特点,通过激励机制提升一线人员积极性爱游戏完整版爱游戏完整版,鼓励项目尝试特色业务爱游戏完整版,放水养鱼爱游戏完整版,大胆试错爱游戏完整版,如部分旅游地产盘可以开展(Airbnb类)旅游公寓业务等。

    当然要做好增值创新业务还需要完善人才引进爱游戏完整版、激励机制爱游戏完整版爱游戏完整版、组织保障爱游戏完整版、资源协同等几大问题爱游戏完整版爱游戏完整版。

    未来几年爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,物业管理行业依然会受到资本市场青睐,行业仍将处在风口之上爱游戏完整版,但我想提醒大家要冷静思考爱游戏完整版,一家企业更重要的是从内部来提升市场化运营和竞争能力爱游戏完整版,这才是最根本的可持续发展能力爱游戏完整版。
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