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    ■ 来源 | 经济观察报
    ■ 编辑 | 睿信咨询



    在存量时代爱游戏完整版,我们的价值是让这些存量的资产能够更好流通、配置和管理,使得这些资产价值最大化。

    4月29日,经济观察报主办的2020第17届蓝筹年会上爱游戏完整版,北京睿信致成董事总经理郝炬爱游戏完整版,华夏幸福研究院院长顾强,佳兆业集团首席战略官刘策爱游戏完整版,亿达中国高级副总裁于大海爱游戏完整版,及经济观察报宏观经济研究院秘书长李晓丹爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,在“云圆桌”上探讨了该如何理解房地产行业的存量时代,又该如何挖掘企业的独特价值。

    如何理解存量时代爱游戏完整版爱游戏完整版?

    于大海:对存量市场的理解,首先是成因爱游戏完整版。我国人口结构的转变,包括对住房需求趋于饱和爱游戏完整版,城镇化趋势逐渐放缓,一些重点城市的新增土地供应减少爱游戏完整版,这些因素都在助推市场向存量市场转变爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版。

    在增量时代,房地产开发企业主要的功能爱游戏完整版爱游戏完整版,是让城市家庭能够拥有自己的房产爱游戏完整版;在存量时代,我们的价值是让这些存量的资产能够更好流通爱游戏完整版、配置和管理,使得这些资产价值最大化爱游戏完整版爱游戏完整版。

    从存量市场特征来看爱游戏完整版,第一是存量资产的流通能力显著提升——在重点一线城和二线城市二手房成交比例在不断上升,我国一线城市基本进入存量时代爱游戏完整版爱游戏完整版,二线城市已经趋于存量市?爱游戏完整版爱游戏完整版?爱游戏完整版;

    第二爱游戏完整版,包括经济爱游戏完整版爱游戏完整版、托管爱游戏完整版爱游戏完整版、物业在内的专业机构爱游戏完整版爱游戏完整版,对市场的参与度越来越高爱游戏完整版;

    第三爱游戏完整版爱游戏完整版,职业化服务不断出现,包括像交易、管理爱游戏完整版、金融、法务等专业的人才爱游戏完整版。

    第四,房企大量出现转型爱游戏完整版爱游戏完整版,行业新龙头不断出现——比如这些年很热的词,城市运营商爱游戏完整版、生活服务集成商等爱游戏完整版爱游戏完整版,都是房企在存量时代里转变的特征爱游戏完整版。

    郝炬:中国在未来十年,房地产行业整体从增量向存量转型过渡爱游戏完整版。存量包括以下两个方面爱游戏完整版。

    第一爱游戏完整版,土地的存量爱游戏完整版爱游戏完整版。在核心一二线城市爱游戏完整版,可供开发的新增土地供应量实际上相对很紧张。在原有的土地上爱游戏完整版,如何进行改造?这就涉及到旧城改造爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,包括现在一些区域的工改爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,把工业用地改成商办或者住宅爱游戏完整版爱游戏完整版,一方面增加土地供应爱游戏完整版,另一方面重新挖掘土地价值和未来资产价值爱游戏完整版爱游戏完整版。

    第二爱游戏完整版,存量资产爱游戏完整版。现在在一线城市核心区域的一些资产爱游戏完整版,包括写字楼爱游戏完整版爱游戏完整版、商业街爱游戏完整版,这些物业可能无法拆掉重建爱游戏完整版爱游戏完整版,但是通过重新进行内容赋能和运营提升爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,从而提升整体物业资产的价值爱游戏完整版爱游戏完整版。当前市场爱游戏完整版,房地产企业考虑的是如何高周转,抓住新增市场和增量市场,实现规模增长爱游戏完整版爱游戏完整版。

    城市群与都市圈的机会与风险

    顾强:中国的人口流向爱游戏完整版爱游戏完整版,呈现出向大城市及其周边集中的趋势爱游戏完整版。过去十年爱游戏完整版爱游戏完整版,新增的城镇化人口,65%去了30个都市圈爱游戏完整版。

    未来的五年、十年爱游戏完整版爱游戏完整版,这样的趋势会不会继续爱游戏完整版爱游戏完整版?根据研究爱游戏完整版,我们认为这个趋势还会存在和持续。因为空间分布高度集中,创新在向核心城市集中,不仅仅是人口的集中爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,核心要素也集中爱游戏完整版。

    从房地产来看爱游戏完整版,在都市圈当中,目前新房市场占全国市场的50%爱游戏完整版爱游戏完整版,听起来很大爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,其实前十名城市的零售总额占全国的22%爱游戏完整版。十个城市空间不均衡,经济发展也不均衡爱游戏完整版。

    都市圈发展会强化爱游戏完整版,但是在都市圈内部也会出现新特征。主要城市核心区基本成型爱游戏完整版,新的商品住宅,新增产业爱游戏完整版,在向第二圈层和第三圈层加速的迁移。房地产市场50%在30个都市圈里面爱游戏完整版爱游戏完整版。外圈层现在占多少呢爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版?6万多亿的新房市场中爱游戏完整版爱游戏完整版,外圈层大概占50%爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,三万亿左右爱游戏完整版,这个趋势在未来总体还应强化爱游戏完整版,比重还会提高爱游戏完整版。城市的核心区进入存量时代,第二圈层爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版、第三圈层爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,特别是成长型的都市圈里还是增量时代爱游戏完整版。

    会有什么样的问题爱游戏完整版爱游戏完整版?很多问题来自于行政分割爱游戏完整版,因为行政体制不一样爱游戏完整版,行政层级的差异带来了一系列问题。比如说规划、交通爱游戏完整版、公共服务政策和基础设施都很难一体化爱游戏完整版爱游戏完整版。比如在中国很多大城市里,为什么依然还有断头路爱游戏完整版?利益格局没有调整。这些问题,按照现在中央推进的要素市场的改革,一部分会得到解决爱游戏完整版爱游戏完整版,但还有一部分依赖于更高的顶层设计来解决爱游戏完整版。

    现在也会有风险爱游戏完整版,在中西部地区爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,过去建了大量的开发区和新城新区爱游戏完整版,而且大量的新城新区离主城区还有一定的距离,我们总结叫“远大的城”爱游戏完整版。这些开发区现在去看爱游戏完整版爱游戏完整版,大部分都是失败的爱游戏完整版,而且政府由此背上了沉重的债务包袱爱游戏完整版爱游戏完整版。这说明什么爱游戏完整版?我们怎么样去建设大城市的新城新区?怎样尊重市场发展规律和城市自身的发展规律?

    于大海:对我们项目的布局来讲爱游戏完整版,提出了叫作“项目拓展圈层化”的理念爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,所谓的圈就是都市圈,层就是分层推进。

    比如说产业高度关注爱游戏完整版爱游戏完整版,在一个城市群中,产业转移的关系爱游戏完整版。从目前的经验看爱游戏完整版,这些城市圈的中心城市都呈现出了中低端制造业向外迁移,高端现代服务业进一步集中的趋势。

    很多城市群出现了不止一个的中心城市爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,可能有双核、多核的态势爱游戏完整版,也会有多个副中心城市的出现爱游戏完整版,我们就要审慎乐观地进入一些弱二线城市爱游戏完整版,乃至于强三线城市爱游戏完整版爱游戏完整版,也应该是我们项目布局的战略考量爱游戏完整版。

    土地市场改革的方向与突破

    郝炬:现在从房地产宏观的角度来讲爱游戏完整版,大家都谈总量饱和。总量爱游戏完整版,人均住房面积看上去不低了,但是区域严重不均衡,尤其是真正有需求的地方,这也是为什么近期深圳房子抢得快的原因爱游戏完整版爱游戏完整版。

    最大的不均衡在哪爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版?在土地和需求之间的错配问题爱游戏完整版爱游戏完整版。这是当前对于地方政府的风险爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,又是对房地产企业的风险。

    大家希望真正有需求的地方,能够加大土地的供给,哪怕房价涨得慢一点爱游戏完整版,我们开发商也希望市场能够稳定往前走。所以这次如果能够市场化进行土地资源配置,有没有可能全国流转?

    同时有八个省市地级市爱游戏完整版,也在土地的基本农田的转性和规划上面予以一定授权爱游戏完整版爱游戏完整版,这些方面非常关键,能够让真正有住房需求的地方有充足的土地供应爱游戏完整版爱游戏完整版,这样既可以保证市场的稳定,同时也可以对当地房价给予合理的稳定。

    刘策:为何一线城市房价老涨得那么猛爱游戏完整版爱游戏完整版?我个人的观点爱游戏完整版,住宅用地比例不足爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,反而工业和商业用地过剩。

    第一爱游戏完整版,对一线城市来讲爱游戏完整版,住宅比例其实可以提升爱游戏完整版爱游戏完整版,工业和商业其实市场需求没有这么大爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,可以适度降低。但是目前很多一线城市反而住宅比例偏低爱游戏完整版爱游戏完整版。

    第二爱游戏完整版,涉及全国区域均衡的战略爱游戏完整版,比如说一线城市核心都市圈,建设用地比例其实可以多一点,宁可把更多的耕地指标挪到中西部去爱游戏完整版爱游戏完整版。因为人爱游戏完整版、产业都在往都市圈走,但是土地建设指标没有跟着走爱游戏完整版。

    顾强:人口城镇化跟土地城镇化是分离的,尤其在都市圈的外围圈层非常明显爱游戏完整版。因为过去大城市外面都是农业地区爱游戏完整版爱游戏完整版,现在人口去了爱游戏完整版爱游戏完整版,但原来是农业爱游戏完整版,总体来说土地需求矛盾非常突出爱游戏完整版。

    中央现在提出来两方面爱游戏完整版,一是生产要素如何向优势区域集中爱游戏完整版爱游戏完整版,二是通过制度改革,能够使生产要素向优势区域集中。

    过去实际上符合土地的两规爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版,没有空间爱游戏完整版。即使有项目爱游戏完整版爱游戏完整版,你没有土地规划,还没有土地指标,一大堆问题爱游戏完整版。现在改革已经提出来,把一些权力放在省一级爱游戏完整版,在省级范围来根据各地发展条件爱游戏完整版爱游戏完整版,以及项目发展质量来确定要素配置。省内的这些要素如何在优势区域集中爱游戏完整版?这次改革爱游戏完整版爱游戏完整版,包括国土资源部的授权爱游戏完整版爱游戏完整版,提供了可能爱游戏完整版爱游戏完整版爱游戏完整版。
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